Διφορούμενη η εικόνα στην κτηματαγορά το πρώτο τετράμηνο του 2026 – Αλλάζει από 1η Ιουλίου ο νόμος για τα κτίσματα με αριθμό μητρώου Airbnb
Σημάδια κόπωσης εμφάνισαν οι αγοραπωλησίες ακινήτων τον περασμένο Απρίλιο, με την αγορά να παρουσιάζει μικτή εικόνα. Στον αντίποδα της επιβράδυνσης των καθαρών εμπορικών συναλλαγών, οι γονικές παροχές και οι δωρεές συνεχίζουν την ανοδική τους τροχιά, έχοντας ως σταθερό «όχημα» το υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για συγγενείς πρώτου βαθμού.
Παρά το «πάγωμα» του Απριλίου, το πρόσημο για το πρώτο τετράμηνο του έτους (Ιανουάριος – Απρίλιος 2026) παραμένει θετικό. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), τα συνολικά κρατικά έσοδα από φόρους μεταβιβάσεων, δωρεών και γονικών παροχών ανήλθαν σε 274,29 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 5,8% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.
Αγώνας δρόμου για προθεσμίες και Airbnb
Παράλληλα, σε κρίσιμη καμπή βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη έχουν εγκλωβιστεί σε έναν πρωτοφανή «αγώνα δρόμου» ενόψει της 1ης Ιουλίου. Το νέο πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών φέρνει σαρωτικές αλλαγές στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), επηρεάζοντας άμεσα όχι μόνο τις νέες άδειες, αλλά και τις αγοραπωλησίες, τις γονικές παροχές και τις δωρεές.
Το στοιχείο που προκαλεί τους μεγαλύτερους τριγμούς στην αγορά είναι ότι στις «κόκκινες» περιοχές (όπου ισχύει ήδη ή θα επιβληθεί αναστολή νέων εγγραφών), η μεταβίβαση ενός ακινήτου εν ζωή θα συνεπάγεται πλέον την αυτόματη διαγραφή του από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με απλά λόγια, αν ένα διαμέρισμα που λειτουργεί σήμερα νόμιμα ως Airbnb πουληθεί, δωρηθεί ή μεταβιβαστεί με γονική παροχή, ο νέος ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμα να το εκμεταλλευτεί στην πλατφόρμα. Μοναδική εξαίρεση αποτελούν πλέον οι κληρονομικές διαδοχές.
Οι περιορισμοί αυτοί εφαρμόζονται ήδη στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων (Ιστορικό Κέντρο, Πλάκα, Μοναστηράκι, Θησείο, Κουκάκι, Μεταξουργείο, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι, Νέος Κόσμος), ενώ από την 1η Ιουλίου επεκτείνονται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης (ιστορικό και εμπορικό κέντρο).
Η εξέλιξη αυτή απειλεί τις εμπορικές αξίες, καθώς η απόδοση μέσω Airbnb έχει πλέον ενσωματωθεί πλήρως στην τιμολόγηση των ακινήτων. Είναι ενδεικτικό ότι η παραδοσιακή ορολογία των αγγελιών έχει αντικατασταθεί από όρους όπως «επενδυτικό ακίνητο», «έτοιμο Airbnb» και «υψηλή απόδοση», εστιάζοντας αποκλειστικά στο εισόδημα που παράγει το ακίνητο και όχι στα κατασκευαστικά του χαρακτηριστικά.
Η «βουτιά» του Απριλίου
Σε μηνιαία βάση, ο Απρίλιος του 2026 αποδείχτηκε αρνητικός για τις εισπράξεις από αγοραπωλησίες, καθώς ο βεβαιωθείς φόρος μεταβίβασης περιορίστηκε στα 44,33 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας μείωση 10,86% σε σύγκριση με τα 49,73 εκατ. ευρώ του Απριλίου του 2025.
Η υποχώρηση αυτή επιμερίζεται ως εξής:
Αγοραπωλησίες οικοδομών: Ο φόρος ανήλθε σε 37,30 εκατ. ευρώ, μειωμένος κατά 6,6% (έναντι 39,92 εκατ. ευρώ πέρυσι).
Οικόπεδα και αγροτεμάχια: Καταγράφηκε ισχυρή «βουτιά» που ξεπέρασε το 28%, με τις εισπράξεις να υποχωρούν στα 7,02 εκατ. ευρώ, από 9,81 εκατ. ευρώ τον αντίστοιχο μήνα του 2025.
Στον αντίποδα, οι φόροι που συνδέονται με κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές κινήθηκαν «ζωηρά» και τον Απρίλιο, σημειώνοντας συνολική άνοδο 3% (στα 20,18 εκατ. ευρώ). Ειδικότερα, οι φόροι από δωρεές και γονικές παροχές έκαναν άλμα 11,3% (φτάνοντας τα 5,03 εκατ. ευρώ), ενώ οι φόροι κληρονομιών παρουσίασαν οριακή αύξηση 0,5% (15,15 εκατ. ευρώ).
Ανθεκτικό το τετράμηνο
Η μείωση του Απριλίου δεν στάθηκε ικανή να ανατρέψει τη θετική τροχιά του πρώτου τετραμήνου (Ιανουάριος – Απρίλιος 2026).
Αναλυτικά, στο τετράμηνο:
Φόρος Μεταβίβασης: Διαμορφώθηκε στα 193,71 εκατ. ευρώ έναντι 180,58 εκατ. ευρώ το 2025 (+7,27%). Οι οικοδομές ενισχύθηκαν κατά 8,73% (162,83 εκατ. ευρώ), ενώ οικόπεδα και αγροτεμάχια παρέμειναν σχεδόν στάσιμα στα 30,88 εκατ. ευρώ.
Γονικές Παροχές & Δωρεές: Ανήλθαν σε 80,57 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 5,3% σε σχέση με το περσινό τετράμηνο (76,55 εκατ. ευρώ).
Κληρονομιές: Εμφάνισαν εικόνα σταθερότητας στα 61,86 εκατ. ευρώ (έναντι 61,45 εκατ. ευρώ πέρυσι).
Μεταβιβάσεις 4,2 δισ. ευρώ
Τα στοιχεία του προηγούμενου έτους (2025) αποτυπώνουν το μέγεθος της κινητικότητας στην αγορά. Μέσω της πλατφόρμας myProperty υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά περισσότερες από 223.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης.
Βάσει των συμβολαίων που αναρτήθηκαν στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, άλλαξαν χέρια συνολικά 41.743 ακίνητα, με τη συνολική τους αξία να ξεπερνά τα 4,2 δισ. ευρώ και τη μέση αξία ανά ακίνητο να διαμορφώνεται στις 100.770 ευρώ.
Πρωταθλητής των συναλλαγών αναδείχτηκε ο Δήμος Αθηναίων με 5.816 αγοραπωλησίες, συνολικής αξίας 626 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με την ΕΡΤ.
Οι ακριβότερες αγοραπωλησίες εντοπίστηκαν στα νότια προάστια (Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Ελληνικό, Άλιμο), στο κέντρο (Κολωνάκι), στα βόρεια (Φιλοθέη), καθώς και στα νησιά του Αργοσαρωνικού και των Κυκλάδων (Σπέτσες, Κέα).
Ανά κατηγορία ακινήτου (2025):
Διαμερίσματα: 21.354 συμβόλαια (αξία: 2,25 δισ. ευρώ)
Οικόπεδα: 6.566 συμβόλαια (αξία: 729,5 εκατ. ευρώ)
Επαγγελματική στέγη: 3.394 συμβόλαια (αξία: 589,37 εκατ. ευρώ)
Μονοκατοικίες: 4.278 συμβόλαια (αξία: 451,11 εκατ. ευρώ)
Θέσεις στάθμευσης: 1.958 συμβόλαια (αξία: 23,8 εκατ. ευρώ)
Σαφάρι ελέγχων από την ΑΑΔΕ
Η έντονη κινητικότητα στην κτηματαγορά έχει θέσει σε πλήρη ετοιμότητα τον ελεγκτικό μηχανισμό. Η ΑΑΔΕ δρομολογεί εξονυχιστικούς ελέγχους σε 4.820 υποθέσεις μεταβιβάσεων, δωρεών, κληρονομιών και δηλώσεων Ε9, εστιάζοντας κυρίως σε περιπτώσεις που έχουν τύχει φοροαπαλλαγών ή αφορούν περιοχές όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα.
Στο στόχαστρο των αρχών μπαίνουν συγκεκριμένα 2.500 υποθέσεις όπου υποβλήθηκαν δηλώσεις για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξιών, 2.000 περιπτώσεις φορολογουμένων που έλαβαν απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ή κληρονομιάς λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας και 320 υποθέσεις τροποποιητικών δηλώσεων Ε9, από τις οποίες προέκυψαν πιστωτικά υπόλοιπα και επιστροφές ή μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ.
